Жовтень, 2018
Пропонуємо нашим читачам ознайомитися з професійним поглядом польського економічного аналітика і одного з експертів Intermarium Support Group Маріуша Патея на ринок землі в ЄС, США, Канаді і, звичайно ж, Україні.
1. 31 березня в Україні офіційно відкрили ринок землі. Іноземці матимуть до нього доступ лише тоді, коли за це проголосують на всеукраїнському референдумі. Чи є, на вашу думку, загроза, що після позитивних результатів голосування вся земля буде скуплена за безцінь великим бізнесом з огляду на війну і кризу?
Так, якщо держава не подбає про створення сильної інституції, що регулює земельний ринок, то така загроза існує. При відсутності такої інституції держава не зможе якісно боротися з практикою утворення монополій. Надмірна концентрація землі в одних руках призведе до патологій, які будуть шкідливими не лише для українських споживачів, але й для українського села.
Необхідно подбати про те, щоб на ринку землі не з’являлося земельних монополій.
Вважаю, що розвиток родинних господарств був би дуже корисним для відродження соціальної інфраструктури села, так званого фермерського класу. Фермерський клас, який займався б власним господарством, також активно підтримував би українізацію держави.
Захоплення землі великими холдингами призведе до утворення залежних структур, відомих з часів, коли земля знаходилась у власності державних господарств, а село було сировинною базою для отримання працівників сільськогосподарського сектору, а не місцем, де живуть фермери-землевласники.
На мою думку, варто обмежити розмір фермерських господарств до 500 гектарів.
Роздаючи землю фермерам, варто також подбати про фінансову підтримку у вигляді дешевих кредитів на відбудову активів. Ще одним важливим елементом є створення фермерських бірж, а також побудова системи скупу і поширення, опираючись на ринкові механізми.
Після закінчення процесу приватизації важливо дати змогу громадянам України займатися вільним обігом землі, але обмежити це право для закордонних інвесторів. В Польщі, щоб купити землі, іноземець щоразу мусить отримувати згоду від відповідного відомства.
Якщо все ж є потреба в участі іноземців в ринку землі, наприклад, через дефіцит капіталу, то варто обмежити можливість покупки землі іноземцями до 10-20 гектарів і лише в тих районах, де є очевидний дефіцит капіталу.
2.Як з цієї точки зору виглядає ринок землі в Польщі і ЄС? Перед вступом до ЄС Польща ввела мораторій на продаж землі, який мав тривати 12 років, офіційно цей термін закінчився в травні 2016 року.
Як сьогодні виглядає ситуація з ринком землі у Польщі і чи не старається великий бізнес творити свою монополії, користуючись правом свободи руху капіталу в ЄС і foreign direct investment?
Земля у Польщі коштує дорожче, ніж у Франції чи Фінляндії десь від 2012 року, але закони і контроль є ліберальнішими. У Польщі за нагляд і контроль над ринком землі відповідає Державний Осередок Підтримки Фермерства.
Осередок має право заблокувати продаж, перекупити землю, а також право першості в її покупці, коли йдеться про більше, ніж 1 гектар. Тільки особи, які є громадянами Європейського Економічного Простору і які мають повноваження фермера, мають право покупки орних ґрунтів розміром більше, ніж 1 гектар.
Однак, згідно з інформацією, яку надав міністр сільського господарства, в 17.5 тис. випадків продаж землі іноземцям не блокували й лише в 300-х випадках продаж не дозволили.
Близько 800 гектарів землі було продано іноземцям у 2018 році
Про механізми, що були застосовані для замороження процедури продажу землі іноземцям (наприклад? відмова у продажі чи використання права першості) і випадки, коли Державний Осередок Підтримки Фермерства не продав землю, включаючи іноземців, громадян ЄС і громадян Польщі, можна дізнатися з опублікованої ДОПФ заяви:
«У 2018 році до Державного Осередку Підтримки Фермерства надійшло 48 заяв з проханням про згоду на покупку сільськогосподарської нерухомості іноземцям. ДОПФ прийняв адміністративні рішення, що стосуються всіх отриманих заяв.
41 адміністративне рішення мало позитивний результат, 3- негативні, 4- заморожені на стадії реалізації. Всі позитивні та заморожені рішення стосувались громадян Європейського Союзу. Серед негативних рішень два стосувались громадян ЄС і одна особи, яка є громадянином країни з-за меж Євросоюзу.»
Чому, для прикладу, німці, голландці чи датчани не купували землі у Франції, а цікавились землею у Польщі?
Передусім тому що контроль над ринком землі, наприклад у Франції має SAFER. Це асоціація французьких фермерів, яка має право першості у покупці сільськогосподарських земель. Втручання SAFER знижує реальну вартість ґрунтів, асоціація також сильно контролює процес продажу землі іноземцям.
У 2017 році земля сільськогосподарського призначення здешевшала.
Однією з причин, як подає SAFER, була велика пропозиція на ринку, яка мала вплив на ще одну причину, якою було зниження доходів у фермерській галузі. Згідно з даними Інституту Фермерства і Харчової Промисловості у звіті «Ринок сільськогосподарської землі», новою рисою французького ринку землі є зріст ареалу купованих земель на шляху перейняття уділів юридичними особами, які ними користуються.
У Польщі іноземець, після отримання відповідних дозволів, має змогу стати власником орної землі. Їх отримання, як виявляється, не є такою великою перешкодою, як у Франції.
3. Чи існують якісь санкції зі сторони ЄС через законодавче обмеження продажу землі іноземцям у Польщі?
ЄС намагається гармонізувати принципи інвестування для капіталу з країн-учасниць, однак більшість держав встановлює обмеження на покупку землі іноземцями. Дані обмеження в кожній країні різні, як у випадку вже згадуваної асоціації фермерів SAFER у Франції.
В Польщі цю роль виконує Державний Осередок Підтримки Фермерства і Міністерство Внутрішніх Справ у випадку іноземців, які не є громадянами ЄС.
4. Ви також згадували про роль фермерства у польській економіці й залежності Чехії від імпорту товарів з Польщі. Можете дещо ширше розкнити проблематику ринку землі у Чехії та вплив фермерства на польську економіку?
Чехи в період комунізму мали великі фермерські господарства. На відміну від Польщі, вони не відтворили фермерської системи, яку мали перед Другою світовою, тобто систему сімейних фермерських господарств середньої величини. Замість цього Чехія провела приватизацію державних господарств на користь приватних інвесторів.
Таким чином з’явились великі латифундії, якими керують фірми, що належать чеським олігархам, наприклад Андрею Бабісу прем’єру уряду Чехії. Щодо польських сімейних підприємств сільськогосподарської та продуктової галузі, то вони досить непогано почуваються на чеському ринку, попри обмеження і чорний піар.
Польща тут показує додатне сальдо товарообігу в галузі харчових продуктів і сільського господарства.
5. На якому рівні зараз співпраця між Україною і Польщею в контексті сільського господарства і який вплив може мати відкриття ринку землі на економічну співпрацю між Україною і Польщею?
Думаю, що потенціал українського сільського господарства є набагато більший з точки зору розмірів ареалу і якості землі. Польща роками інвестувала у переробку сільськогосподарської продукції і переробку м’яса. В цих галузях часто не вистачає сільськогосподарських продуктів високої якості для підтримки тваринництва і переробки
Я особисто бачу багато можливостей для співпраці завдяки географічній близькості й низьким транспортним витратам. У випадку інтенсифікації розвитку сільськогосподарського виробництва також з’явиться потреба у створенні інфраструктури водних маршрутів через Дніпро, Прип’ять, Віслу, Одру і Дністер, Прут, Сян, Віслу з Одрою.
Це дозволить забезпечити відповідний рівень розвитку при оптимальному рівні цін, а сам розвиток фермерства в Україні позитивно вплине на розвиток бізнесу між Україною і Польщею. Ще одним позитивним чинником є те, що в майбутньому створення такої інфраструктури призведе до збільшення двосторонніх інвестицій по обидві сторони кордону, адже не менш важливим є також обмін досвідом створення «know how».
Треба, однак, пам’ятати, що сільське господарство це не та галузь, яка сильно впливає ВВП держави. Галузі, що мають великий вплив на ВВП це ті, в яких основним компонентом є професійні знання, зокрема такі, як літакобудування, космічна галузь, біотехнологічна, а також ІТ.
Сільське господарство, передусім, є гарантією харчової безпеки держави і з цієї точки зору є важливим. Для США як лідера сільськогосподарського виробництва, ця галузь дає тільки 2% до всього ВВП Сполучених Штатів.
6. Як з точки зору доступності для іноземців виглядає ринок землі у США і Канаді?
Дещо по-іншому виглядає ринок землі в Канаді та США. Сполучені штати не мають жодних обмежень в обігу землями сільськогосподарського призначення, які в переважній більшості випадків є приватною власністю. Середня поверхня ферм становить 190 гектарів. Сільськогосподарським виробництвом займається близько 2158 ферм середнього ареалу 190 гектарів. В залежності від кліматичних і ґрунтових умов в США сформувались зони фермерських спеціальностей. На морфологічно різноманітних територіях, наприклад в північних Аппалачах, переважає молочна промисловість і садівництво, а найважливішою зоною спеціальності є Corn Soy Belt, яка проходить через Середній Захід і спеціалізується на вирощуванні кукурудзи, сої, ячменю, а також виробництві яловичини і свинини.
На Півдні від Corn Soy Belt знаходиться зона промислових рослин, таких як бавовна, тютюн і земляні горіхи. Найбільшою на світі зоною вирощування пшениці так званої
Wheat Belt є Великі Рівнини, котрі простягаються від Техасу до Дакоти і через Небраску з Канзасом.
В південно-східній частині США розташований Cotton Belt, тобто бавовняний пояс.
Канада, попри доволі ліберальну політику, якщо порівнювати з ЄС, накладає певні обмеження на обіг землею на відміну від свого південного сусіда. Немає, звичайно ж, обмежень в обігу землі для громадян Канади, але для нерезидентів є обмеження в залежності від стану.
Де невикористаної землі більше, там, відповідно, менші обмеження. В Канаді земля сільськогосподарського призначення також зростає в ціні.
“Country Guide”-журнал, який присвячений канадському сільському господарству, минулого року писав, що завдяки стабільним доходам фермерів, в період між 2004 і 2014 роком земля двократно подорожчала. Більшість транзакцій також відбувається між фермерами.
Згідно з даними аналітиків федерального парламенту, з 2015 року покупка сільськогосподарських земель приватними інвесторами має місце, однак важко оцінити її вплив на канадську економіку.
У 2006 році 66,1% землі сільськогосподарського призначення належала фермерам, а у 2011 цей показник становив 64,6%.
Частина землі, яку купують іноземні інвестори, здається в оренду фермерам. Однак, є логічне припущення, що відносно швидкий ріст цін на землю може привабити закордонних і канадських інвесторів, котрі шукають вигідні для інвестицій проекти.
Є такі фірми, як Assiniboia Capital Corp, котра володіє 115 тисячами акрів землі (близько 50 тисяч гектарів), що є відповідником 150 ферм. В Британській Колумбії, які в Торонто, тривають дебати, чи закордонні власники набивають ціну на нерухомість.
Газета “Globe and Mail” пише, що відношення до землі сільськогосподарського призначення як до товару і будування великих резиденцій, з часом призводять до її виключення з сільськогосподарського виробництва. Зазначається також, що у Ричмонді, простежується зростає кількість заяв з проханням про згоду на побудову великих резиденцій на фермах.
Одна з таких заяв стосувалась резиденції розміром понад 3,8 тисячі м²
Згідно з канадською конституцією, за законодавство, що стосується землі сільськогосподарського призначення, відповідають провінції. В деяких провінціях є обмеження на продаж. Наприклад, на Острові Принца Едварда нерезидент не може купити більше, ніж два гектари без згоди уряду. У Квебеку лише резиденти можуть мати 4 гектари, схожий принцип діє також у Саскачеван.
В провінції Альберта нерезиденти мають право на дві ділянки площею до 8 гектарів. В Манітобі ця площа обмежена до 16 гектарів. У Британській Колумбії та Онтаріо для іноземних інвесторів жодних обмежень немає.
7. Що варто брати до уваги Україні, відкриваючи ринок землі в період війни й кризи, а також який вплив має членство в ЄС на цінову політику землі?
Як вже згадувалося вище, дуже важливим є суспільний контекст. Фермерство – це не лише бізнес, а й стиль життя. Козаки не лише харчувались, обробляючи землю, але й захищали її. Вважаю, що зараз є чудова можливість передати землю тим, хто зацікавлений розвитком і веденням індивідуальних фермерських господарств.
Наприклад, можна надавати землю у володіння ветеранам АТО/ООС, що було би своєрідним поверненням до козацьких традицій, при збереженні мораторію на її продаж строком 5 років. Раджу не відкривати ринок для іноземців, не маючи механізмів контролю ринку землі і поки не буде створено екосистеми, що спирається на українську приватну власність.
Можна ввести обмеження на ареал закуповуваної чужоземцями землі до 12-20 гектарів на особу, в залежності на пропозицію на ринку і потреби капіталу. Передусім варто перешкоджати концентрації великої кількості земель в одних руках.
Переклад і розмова: Владислав Ковальчук
